L’immobilier résidentiel genevois plus cher et porteur que jamais

Pour Blaise Goetschin, «bonne élève d’une reprise économique hétérogène, Genève vit une demande immobilière sans précédent dans le résidentiel».

Le rendez-vous thématique organisé traditionnellement par la Banque Cantonale de Genève au mois de juin a été l’occasion de faire le point sur les fondamentaux économiques helvétiques en cette sortie de crise sanitaire. Le satisfecit global, fondé notamment sur la forte croissance des exportations, ne doit pas cacher les disparités de la reprise, certains secteurs (manufacturier et trade finance) ayant déjà retrouvé leur niveau de 2019, au contraire de ceux en souffrance – hôtellerie et restauration notamment. Un secteur se distingue à Genève, celui de l’immobilier résidentiel (maison individuelle), qui profite pleinement des taux d’intérêt négatifs et de la forte augmentation de l’épargne des particuliers depuis mars 2020.

Comment expliquer l’engouement pour l’immobilier à Genève?

Plutôt que d’engouement, mieux vaut parler de renforcement d’une tendance que l’on a constatée dans la dernière décennie, marquée par une forte demande en biens immobiliers donc des prix qui n’ont cessé de se renchérir sur certains segments alors même que l’offre a continuellement augmenté. Les autorisations de logements neufs ont augmenté de 40% pour la seule année 2020. Comme les six années précédentes, le seuil de 2’000 logements construits a été dépassé en 2020.

«Cette tendance s’explique facilement par la volonté d’espace dans un contexte de confinement.»

Le regain d’intérêt des particuliers pour l’immobilier pendant la crise sanitaire a concerné avant tout les maisons individuelles et grands PPE (5 pièces et plus, les prix des PPE en général étant revenus sur les niveaux de 2012). Cette tendance s’explique facilement par la volonté d’espace dans un contexte de confinement que beaucoup de ceux qui sont restés en ville ont vécu comme un emprisonnement. De la même façon, ils ont investi dans l’amélioration de leur habitat, de nouveaux achats appareils ménagers (un secteur en hausse de 20% en 2020).

Il faut noter que cette tendance a concerné essentiellement le résidentiel et le locatif, les autres segments ayant soit résisté à la crise (industriel et commercial), soit légèrement fléchi – de 10 à 15% pour les bureaux sous l’effet du télétravail, bien moindre que prévu toutefois – soit encore franchement souffert de la crise (les arcades commerciales et hôtels).

Cette tendance se poursuivra-t-elle?

Si la dynamique devait se tasser, la croissance de la demande en biens immobiliers résidentiels, que ce soit à usage propre ou locatifs, se poursuivra pour la bonne et simple raison que Genève manque de logements, en dépit du rythme soutenu des constructions. Il n’est que de voir le taux de logements vacants: avec 0,5% dans le résidentiel, Genève affiche le taux de vacance le plus bas de la Suisse. Soutenu par des perspectives de croissance des revenus (PIB genevois attendu en hausse de 2,7% en 2022), de la consommation (+3,8% en 2022), de solde migratoire positif (+0,4% en 2022), enfin d’inflation contenue (+0,4% en 2022), le marché du logement en propriété offre des perspectives très prometteuses dans les années à venir. Le seul bémol à ce tableau est le chômage (5,2% à Genève en 2022, soit le double du taux national à 2,6%), qui pourrait forcer les acheteurs à reporter leur acquisition, et les propriétaires à vendre leur bien.

Est-il pertinent de parler de bulle immobilière?

Le prix des maisons individuelles a augmenté de 17% entre mars 2020 et mars 2021, celui des PPE de 5%. Etant rappelé que le niveau des prix étaient déjà très élevés avant la crise sanitaire, ces nouveaux records placent Genève, avec Zurich, dans une position exceptionnelle. Ainsi en Suisse globalement, les prix des maisons ont baissé de 6% sur la même période, celui des PPE a fléchi de 0,4%.

«Parler de bulle immobilière serait sous-estimer les clés de cette tendance.»

Pour autant, parler de bulle immobilière serait sous-estimer les clés de cette tendance. D’une part, les particuliers ont accumulé des stocks importants d’épargne pendant la crise, qu’ils ont choisi d’investir soit directement soit indirectement dans l’immobilier (résidentiel et locatif), plutôt que dans des placements moins porteurs. Les volumes des investissements directs ont ainsi crû de 5 à 7% dans l’Arc lémanique en 2020, alors que les fonds immobiliers suisses affichaient une performance de +11%.

D’autre part, les taux d’intérêt négatifs rendent la charge de la dette très supportable pour ceux qui ont recours à un prêt hypothécaire.

La demande immobilière ne répond donc pas à une logique de spéculation, mais à un recalibrage des souhaits des acheteurs vers plus d’espace.

Comment la BCGE a-t-elle accompagné cette forte demande immobilière?

Nous octroyons des crédits hypothécaires à nos clients, tout en les assistant à toutes les étapes d’une acquisition depuis la visite et le diagnostic jusqu’au financement. Notre accompagnement ne s’arrête pas au prêt, il doit permettre à nos clients de mettre l’achat d’un bien immobilier en perspective de la création de richesse qu’il induit. Si la digitalisation a incontestablement été la grande gagnante de cette crise, un robot ne remplacera pas tout de suite cet accompagnement au cœur de notre doctrine en matière d’immobilier. Fort de cette doctrine, la BCGE a la volonté de se positionner comme le partenaire naturel des personnes physiques à Genève en matière d’immobilier. Notre portefeuille de prêts hypothécaires a augmenté en 2020, et continue sur cette lancée en 2021. Il faut rappeler par ailleurs que la BCGE est déjà n°1 de la promotion immobilière professionnelle à Genève.

La crise a-t-elle été une bonne affaire pour la BCGE comme elle l’a été pour l’immobilier?

La crise n’a été ni une bonne ni une mauvaise affaire, elle nous a obligé à montrer de la résilience opérationnelle, que ce soit dans la gestion des collaborateurs ou dans l’organisation du travail. Elle nous a également rappelé l’importance des liens personnels et de proximité que nous avons tissés avec nos clients. Elle a renforcé la solidarité interne entre équipes et collègues. Elle a en revanche ralenti nos travaux de modernisation et a nécessité de gros efforts déployés par tous nos collaborateurs pour maintenir notre compétitivité et notre attractivité. A l’unisson avec ceux de la Suisse, devenue n°1 mondial du classement 2021 de l’International Institute for Management Development (IMD) publié le 17 juin dernier.

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